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주택담보대출 심사에서 중요한 지표인 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)의 개념과 적용 기준을 자세히 설명합니다. 실수요자와 생애 첫 구매자를 위한 실용적인 정보를 제공합니다.
주택담보대출을 받을 때 가장 중요한 지표는 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.
DTI는 연간 원리금 상환액과 연소득의 비율을 나타내며, DSR은 총 금융부채 원리금 상환액과 연소득의 비율을 의미합니다.
이러한 지표는 차주의 상환 능력을 판단하기 위해 사용되며, 금융당국에서도 주요 거시건전성 지표로 관리하고 있습니다. 특히 최근 가파른 집값 상승과 금리 인상에 따라 DTI와 DSR 관리가 더욱 중요해지고 있습니다.
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DTI 기준과 적용 예외
DTI 기준은 원칙적으로 60% 이내입니다. 다만 주택이 소재한 지역이 조정대상지역인 경우 10%p 차감하여 적용합니다.
예를 들어 서울 강남구에 주택을 구매하려는 경우 DTI 기준이 50%가 됩니다. 다만 실수요자, 생애 첫 구매자, 전세사기 피해자 등에 해당하거나 임차보증금 반환용도라면 이러한 차감 기준을 적용받지 않습니다.
DSR 산정 방식
DSR은 주택담보대출 원리금과 기타 금융부채 원리금의 합계를 연소득으로 나누어 산출합니다. 이때 주택담보대출 원리금은 중도금대출, 기존 대출, 나라사랑대출 등을 모두 포함합니다.
기타 금융부채 원리금은 신용카드 대출, 현금서비스 등을 모두 합산하되, 상환 예정인 대출과 예적금 담보대출은 제외됩니다.
DSR 산정 시에는 한국신용정보원 등 외부 기관 정보를 활용하며, 추정 금리는 가계대출 평균금리에 1%p를 가산합니다.
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DTI와 DSR 활용 실무
DTI와 DSR 기준 초과 시 대출 한도 등이 제한될 수 있습니다. 특히 DSR이 70%를 초과하면 엄격한 심사 기준이 적용됩니다.
따라서 주택 구매 전에 DTI와 DSR을 미리 점검해 보고, 상환 능력을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다. 또한 실수요자 등 예외 요건에 해당하는지도 확인해야 합니다.
DTI와 DSR 계산 실례
DTI 산출 방법
DTI는 연간 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 부채 이자 상환액을 연소득으로 나눠 계산합니다.
예를 들어 다음과 같은 경우 DTI를 산출해 보겠습니다.
- 주택담보대출 원리금 연간 상환액: 1,200만 원
- 기타 부채(신용카드, 자동차 할부 등) 이자 상환액: 300만 원
- 연소득: 3,500만 원
이 경우 DTI = (1,200만 + 300만) / 3,500만 x 100 = 42.86%
즉 이 차주의 DTI는 42.86%가 됩니다.
DSR 산출 방법
DSR은 주택담보대출 원리금과 기타 금융부채 원리금의 합계를 연소득으로 나눠 계산합니다.
위의 DTI 사례에 추가로 다음과 같은 정보가 있다고 가정해 보겠습니다.
- 기타 금융부채 원리금 연간 상환액: 500만 원
그러면 DSR = (1,200만 + 500만) / 3,500만 x 100 = 48.57%
이처럼 DSR은 주택담보대출과 기타 금융부채의 총 원리금 상환액을 연소득으로 나누어 산출합니다.
산출 시 유의사항
DTI와 DSR 산정 시에는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.
- 주택담보대출: 본건 대출, 기존 대출, 중도금대출, 나라사랑대출 등 모두 포함
- 기타 부채: 신용카드, 현금서비스, 자동차 할부 등 모두 포함
- 상환 예정 대출: 부채 계산에서 제외
- 추정 금리: 가계대출 평균금리 + 1%p
- 연소득: 채무자와 배우자의 합산 소득
이렇게 DTI와 DSR을 세밀하게 계산하면 실제 상환 능력을 정확히 진단할 수 있습니다.
결론
주택담보대출 심사에서 DTI와 DSR은 매우 중요한 지표입니다. 이를 잘 활용하면 자신의 상환 능력을 정확히 진단하고, 적절한 대출 한도를 산정할 수 있습니다.
특히 조정대상지역 주택 구매 시 관련 기준을 꼼꼼히 확인하고, 실수요자 등 예외 요건에 해당되는지도 사전 검토해 보는 것이 중요합니다. 이를 통해 안정적인 주택 구매와 대출 관리가 가능할 것입니다.